Usucapione immobile: cos’è, come funziona e come avviare la pratica

L’art. 1158 c.c. disciplina l’usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari. Secondo tale disposizione legislativa:

“la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.

La ratio dell’istituto in parola va individuata nell’esigenza di favorire chi materialmente si occupa dell’immobile e lo rende produttivo, nel suo interesse e in quello della collettività. Ciò, evidentemente, anche a discapito del proprietario. Altro obiettivo della norma de quo va individuato nella primaria esigenza di rendere stabile e certa la proprietà essendo l’usucapione un acquisto a titolo originario.

Ai fini pratici, i requisiti necessari per addivenire ad una pronuncia di usucapione sono i seguenti:

• possesso continuato
• decorso di un ventennio

La giurisprudenza precisa che il possesso non deve essere vizioso: in sostanza non deve essere stato acquisito clandestinamente, fraudolentemente o violentemente.

Il possesso deve, inoltre, essere continuato per almeno vent’anni, senza interruzioni di sorta, pacificamente inteso come esercizio sulla “cosa” di un potere corrispondente a quello del titolare del diritto reale o del proprietario. Deve essere accompagnato dall’animo di tenere la cosa come propria. Allo stesso tempo, per la durata del ventennio, il proprietario deve essersi astenuto dall’esercitare la sua potestà, non reagendo in alcun modo al potere esercitato dal possessore. Al riguardo si precisa che giurisprudenza costante insegna che anche la concessione in locazione, da parte del proprietario, dell’immobile oggetto di usucapione è da intendersi quale atto di dominio utile ai fini dell’interruzione del possesso.

Il possessore, inoltre, dovrà esercitare il potere di fatto attraverso il compimento di una serie di attività compatibile con la qualità e la destinazione della cosa secondo la sua specifica natura.

Quel che rileva, ai fini della valutazione della continuità del possesso, è il comportamento del possessore stesso e non la volontà contraria del proprietario.

La continuità del possesso va posta in relazione con la destinazione del bene che ne forma oggetto e l’intermittenza dei relativi atti di godimento, quando rivestono carattere di normalità in relazione a detta destinazione, non esclude la persistenza del potere di fatto sulla cosa.

Relativamente all’elemento psicologico, la giurisprudenza ha affermato che l’usucapione richiede solo il possesso, inteso come esercizio di un potere di fatto sulla cosa con la volontà di esercitarlo alla stregua di un proprietario e non è, quindi, incompatibile con la conoscenza del diritto altrui né con una dichiarazione rivolta ad un terzo relativa al titolo di proprietà del titolare formale intestatario.

Quanto alla differenza tra possesso, utile ai fini dell’usucapione, oppure semplice detenzione, viene in soccorso quanto affermato dalla Corte di Cassazione sul punto:

Al fine di stabilire se la relazione di fatto con il bene costituisca una situazione di possesso ovvero di semplice detenzione – dovuta a mera tolleranza di chi potrebbe opporvisi, come tale inidonea, ai sensi dell’art. 1144 c.c. a fondare la domanda di usucapione – assume rilievo la circostanza che l’attività svolta sul bene abbia avuto durata non transitoria e sia stata di non modesta entità, circostanza che assume efficacia di valore presuntivo circa l’esclusione dell’esistenza di una mera tolleranza e che non ricorre nel caso in cui la suddetta relazione di fatto si fondi su rapporti caratterizzati da vincoli particolari tra le parti, quali quelli scaturenti da un rapporto societario.

Si precisa infine che l’usucapione ai sensi dell’art. 1158 c.c. non va confusa con l’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale, di cui già parliamo in questo spazio, invece disciplinata dall’art. 1159 bis c.c. nonché dalla legge n. 346/1976. Il nostro studio si occupa della trattazione di entrambe le fattispecie.

Ai fini strettamente pratici, per addivenire ad una declaratoria di usucapione, sarà necessario agire giudizialmente, solitamente mediante la notifica di un atto di citazione. Il Tribunale territorialmente competente sarà quello del luogo ove è situato il bene oggetto di usucapione.

Nel corso dell’instaurato processo civile che vedrà necessariamente coinvolto anche il proprietario del bene immobile di cui trattasi, sarà necessario dare prova del menzionato pacifico, pubblico ed ininterrotto possesso ventennale. Al riguardo, potranno essere utili documenti storici, fotografie, mappe e, per eccellenza, dichiarazioni testimoniali.

Usucapione immobile: come avviene il passaggio di proprietà

Secondo la dottrina maggioritaria, l’usucapione è qualificato come modo di acquisto della proprietà a titolo originario per la cui realizzazione, come visto, è unicamente necessario il possesso protrattosi per la durata di vent’anni. Una volta ottenuta la proprietà del bene oggetto di usucapione, il nuovo titolare potrà disporne come meglio crede.

Al riguardo, va precisato che la sentenza del giudice ha una funzione dichiarativa rendendo, di fatto, incontestabile il diritto di proprietà acquisito in capo al soggetto che ha usucapito.

La finalità è quella di garantire la certezza del diritto, rendendo opponibile a terzi una situazione che, prima dell’accertamento giudiziale, era da considerarsi solo di mero fatto.

La sentenza così come emessa sarà titolo idoneo per il trasferimento immobiliare presso la Conservatoria o l’Ufficio del Libro Fondiario (ove vige il sistema tavolare come, per esempio, in Trentino Alto Adige). Da ciò ne discende che, colui che ha usucapito, non avrà la necessità di recarsi da Notaio per il materiale trasferimento di proprietà del bene.

Procedimento di mediazione: cos’è e come attivarlo

Secondo quanto previsto dal Dlgs. 28/2010, il tentativo di mediazione è un procedimento obbligatorio essendo l’usucapione una fattispecie che rientra tra i diritti reali.

Nella sostanza, colui che intende usucapire, prima di ricorrere al Tribunale, a mezzo del proprio legale avrà l’obbligo di instaurare il menzionato procedimento di mediazione. 

Ciò avverrà mediante la convocazione, nelle sede dell’organismo di mediazione prescelto, dell’attuale proprietario del terreno. Nell’occasione, il mediatore – soggetto terzo nominato dall’organismo di appartenenza ed in possesso di specifici requisiti ed abilitazioni – tenterà di trovare un accordo tra le parti.

In caso di esito negativo, l’istante potrà ora procedere con l’instaurazione del giudizio di usucapione presso il Tribunale competente per territorio.

In caso di esito positivo, invece, il verbale di mediazione, doverosamente trasfuso da Notaio in atto pubblico, costituirà titolo idoneo per il trasferimento della proprietà in capo all’istante.

I vantaggi della mediazione (che, va comunque precisato, in tema di usucapione ha risultati molto spesso negativi) consistono nel minor tempo necessario rispetto a quello richiesto per il procedimento giudiziario, minori costi, una esenzione dall’imposto di registro sino al limite di Euro 50.000. 

Riepilogando:

• Quali sono i presupposti necessari per usucapire un immobile ai sensi dell’art. 1158 c.c.?

Il possesso continuato ed il decorso di un ventennio.

• Che requisiti deve avere il possesso?

Il possesso deve essere continuato per almeno vent’anni, senza interruzioni di sorta, pacificamente inteso come esercizio sulla “cosa” di un potere corrispondente a quello del titolare del diritto reale o del proprietario.

• Come avviene il passaggio di proprietà del bene usucapito?

La sentenza emessa dal Tribunale sarà titolo idoneo per il trasferimento immobiliare presso la Conservatoria o l’Ufficio del Libro Fondiario (ove vige il sistema tavolare).

Allo stesso tempo, il verbale di mediazione, doverosamente trasfuso da Notaio in atto pubblico, costituirà titolo idoneo per il trasferimento della proprietà in capo all’istante.

• Il tentativo di mediazione è obbligatorio in tema di usucapione?

Secondo quanto previsto dal Dlgs. 28/2010, il tentativo di mediazione è un procedimento obbligatorio essendo l’usucapione una fattispecie che rientra tra i diritti reali.