Usucapione terreno: requisiti, costi e procedure

Esistono diversi procedimenti giudiziali, per mezzo dei quali, è possibile addivenire ad una pronuncia che riconosca l’acquisto per usucapione di un terreno. Il più snello, probabilmente, è quello disciplinato dall’art. 1159 bis c.c. nonché dalla legge n.  346/1976.

Tali disposizioni prevedono la possibilità di usucapire la proprietà di fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati come montani mediante il possesso continuato per anni quindici anziché per i canonici anni venti così come invece previsto alla normativa codicistica (art. 1158 c.c.) che disciplina, invece, l’usucapione ordinaria.

L’art. 1159 bis c.c. prevede inoltre che colui che acquisto in buona fede, da chi non è proprietario, in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati situati in comuni classificati montanti, ne compie l’usucapione in suo favore con il decorso di soli cinque anni decorrenti dalla data di trascrizione.

Lo scopo della normativa in esame è quello di salvaguardare il lavoro agricolo, incoraggiandone lo sviluppo, nonché quello di tutelare colui che, coltivando e curando un fondo rustico in aree, per così dire, disagiate, lo valorizza a vantaggio anche dell’intera collettività.

I requisiti per addiviene ad una declaratoria di usucapione speciale sono:

• possesso pubblico, pacifico, ininterrotto e continuo per anni quindici, accompagnato dall’intenzione di esercitare un potere sulla cosa;
• fondo rustico ubicato in comuni classificati montani oppure anche in comuni non montani purché il loro reddito dominicale iscritto in catasto non superi complessivamente le lire 350.000.

La norma prevede che sia il comune ad essere classificato montano e non che il terreno ricada nella zona montana del comune stesso.

Ai fini della classificazione del comune medesimo, sino alla sua abrogazione avvenuta con la legge n. 142/1990, ci si rifaceva alla legge n. 991 /1952 la quale prevedeva che per essere classificato tale, almeno l’80% della superficie comunale deve trovarsi al di sopra dei 600 metri di altitudine sul livello del mare o il dislivello tra la quota altimetrica inferiore e quella superiore del territorio non sia minore di 600 metri. Sulla scorta di tale normativa, venne all’epoca redatto un elenco dei comuni montani, elenco tutt’oggi sostanzialmente richiamato de facto ma anche de jure nonostante la menzionata abrogazione della norma a supporto.

La procedura, su cui torneremo oltre, è ben dettagliata nella richiamata legge n. 346/1976.

Usucapione terreno: come si dimostra

Come visto in precedenza, colui che intendere usucapire un terreno, avrà la necessitò di dimostrare il suo possesso pubblico, pacifico, ininterrotto e continuato per anni quindici. Dovrà in sostanza dimostrare che non vi è stata interdizione temporale, che il possesso è avvenuto in modo non violento e senza clandestinità ossia mediante l’utilizzo palese dello stesso.

Lo strumento più idoneo per dar prova di tali circostanza è, senza dubbio, la prova testimoniale. La stessa di articolerà nell’ambito di un’udienza allo scopo fissata dal Tribunale. Solitamente, per tali tipologie di procedure, è sufficiente l’audizione di 2/3 testimoni. 

Altro elemento utile, a supporto delle dichiarazioni testimoniali, è certamente costitutivo dalla documentazione fotografica storica. 

Infine, ogni altro documento che possa dimostrare una relazione di possesso dell’istante con il terreno oggetto di usucapione potrà risultare utile ai fini dell’eventuale positiva declaratoria.

Come avviare la pratica e quanto costa

Procedure

Dal punto di vista burocratico, il procedimento ha il suo avvio con la presentazione del relativo ricorso presso il Tribunale del luogo ove è ubicato il fondo oggetto di usucapione. L’istanza deve poi essere resa nota mediate affissione, per la durata di giorni 90, presso l’albo del comune dove è situato il terreno, nonché pubblicata per estratto sul foglio degli annunci legali della provincia. Per la provincia di Trento si farà riferimento al BUR. 

L’istanza deve essere notificata a coloro che figurano come titolari di ritiri reali sull’immobile (proprietario, usufruttuario etc.). 

Contro la richiesta di usucapione è naturalmente consentita, da chiunque vi abbia interesse, opposizione da presentarsi entro novanta giorni dalla scadenza del termine di affissione.

Decorso inutilmente tale termine, il Tribunale avrà cura di fissare l’udienza nell’ambito della quale verranno vagliati ad assunti i mezzi istruttori (sui cui torneremo oltre) prodotti e richiesti dall’istante ai fini del riconoscimento dell’usucapione.

Nel caso di accoglimento della richiesta, il relativo decreto dovrà ricevere la medesima pubblicità dell’istanza introduttiva. Anche contro il decreto è ammessa opposizione entro sessanta giorni dalla scadenza del termine di affissione.

Il decreto non opposto e la sentenza definitiva passata in giudicato se, naturalmente, ricognitiva della proprietà, costituiscono titolo idoneo per la trascrizione presso gli uffici tavolari e catastali competenti. Ciò significa, sostanzialmente, che per la trascrizione della proprietà non saranno necessari adempimenti ulteriori e non sarà necessario rivolgersi ad uno studio notarile. 

Presso il Tribunale di Trento una procedura di usucapione standard, in assenza di opposizioni, ha una durata media che va da un anno e mezzo e due anni e mezzo.

Costi

Il costo di una procedura di usucapione varia, innanzitutto, a seconda del valore commerciale del bene oggetto di ricorso. A tale valore è infatti ancorata la parcella del legale, l’importo del contributo unificato (tributo erariale) nonché l’imposta di registro. Sarà poi necessario valutare la complessità delle ricerche anagrafiche e storiche da eseguirsi nonché, non ultimo, l’eventuale opposizione alla richiesta di usucapione formalizzata ad opera del proprietario o di terzi interessati. 

In tema imposte, segnaliamo che la tassazione seguirà i medesimi criteri adottati nel caso di una normale compravendita, ivi incluse eventuali agevolazioni fiscali di cui l’istante abbia diritto.

Il nostro studio legale è a disposizione per una consulenza gratuita volta ad una analisi preliminare della documentazione in vostro possesso. Ciò permetterà di valutare l’esistenza, o meno, dei presupposti per dar corso all’usucapione e, in caso affermativo, quale tipologia di procedura è opportuno adottare.

Riepilogando:

• Qual è la differenza principale tra l’usucapione speciale della piccola proprietà rurale e l’usucapione ordinario?

Il possesso ai fini dell’usucapione speciale è quindicinale mentre, ai fini dell’usucapione ordinaria, è ventennale

• Come si dimostra l’usucapione di un immobile?

Il mezzo istruttorio principale è la prova testimoniale. Risulta poi essere molto utile, a supporto, la documentazione fotografica

• Quanto tempo è necessario per portare a termine una procedura di usucapione speciale presso il Tribunale di Trento

In assenza di opposizioni, la durata media va da un anno e mezzo a due anni e mezzo. 

• Quanto costa l’usucapione di un immobile?

L’onorario professionale così come le imposte di registro e il contributo unificato variano in base al valore di mercato dell’immobile oggetto di usucapione. E’ necessario rammostrare al legale di fiducia tutta la documentazione per avere un conteggio dettagliato.

• Che tipo di tassazione viene applicata all’immobile usucapito?

La tassazione è quella che viene applicata ad una normale compravendita con le relative agevolazioni fiscali qualora il ricorrente ne abbia diritto.